집은 안 팔리는데 전화만 울린다, 강남에서 본 이상한 장면
이번 주말 강남 공인중개사무소 풍경이 재밌습니다. 매물은 쏟아지는데 사겠다는 사람은 없고, 대신 집주인들이 먼저 전화를 겁니다. "얼마면 팔리겠냐"는 질문과 "반전세를 월세로 돌려달라"는 요구가 동시에 밀려듭니다. 지금 강남 부동산은 폐점 세일 마지막 날 백화점 같습니다. 세일 팻말은 걸렸는데 정작 매장 안에는 손님이 없는 상황이죠. 저는 이 장면이 단순한 부동산 뉴스로 끝나지 않는다고 봅니다. 세금 한 줄이 바꾼 돈의 물길은 건설사 재무제표, 은행 대출 수요, 심지어 오늘 터진 개인정보 유출 이슈까지 서로 다른 곳으로 흘러가고 있습니다.
세금이 그린 부동산 지도, 그리고 건설사·개인정보까지
지난 3일 발표된 정부 세제개편안 이후 강남권 분위기가 심상치 않습니다. 서울 아파트 매물은 6일 만에 2천건 넘게 늘었는데, 서초구는 6.1%, 강남구는 5.0% 증가했습니다. 문제는 이 매물을 받아줄 매수세가 실종됐다는 겁니다. 보유세·양도세 부담이 커지자 비거주 1주택자들은 임차인에게 재계약 거절을 통보하고 실거주로 돌아서고 있고, 그만큼 전월세 물건은 더 귀해지고 있습니다(연합뉴스 등 보도).
정부는 이 부작용을 알고 있는 듯합니다. 올해 말 종료 예정이던 토지거래허가구역 내 '실거주 의무 유예' 특례를 연장하는 방안을 검토 중이라는 소식도 같은 날 나왔습니다. 세제는 매도를 유도하는데 토허제는 거래를 막는, 정책 간 엇박자를 뒤늦게 손보려는 움직임입니다(연합뉴스 보도).
부동산 시장 냉각과 별개로, 건설업계 체력은 이미 바닥을 향하고 있었습니다. 한국건설산업연구원이 건설 외감기업 2천4개사를 분석한 결과 지난 5년간 영업이익률은 4.5%에서 3.4%로, ROE는 10.1%에서 5.6%로 떨어졌고, 이자보상배율 1 미만인 한계기업 비중은 4.5%에서 11.3%로 늘었습니다(연합뉴스 보도).
같은 날 결이 다른 뉴스도 하나 있었습니다. 삼프로TV 앱에서 개인정보 46만여건이 유출됐는데, 이 중 계좌정보 2천972건, 카드정보 317건이 포함됐습니다(연합뉴스 보도). 부동산 얘기와 무관해 보이지만, '돈의 흐름'이라는 관점에서는 또 다른 자금 이동의 신호탄이 될 수 있습니다.
세금 한 줄이 바꾼 자금의 물길
- 매물은 늘고 거래는 실종 → 강남권 유동성이 사실상 얼어붙으면서, 이 자금은 주식·예금 등 다른 자산으로 대기할 가능성이 커집니다.
- 전세의 월세 전환 가속 → 전세자금대출 수요는 줄고, 월세 기반 임대수익을 노리는 리츠·오피스텔 상품에 대한 관심이 상대적으로 커질 수 있습니다.
- 건설업 구조적 부진과 부동산 냉각이 겹치는 시점 → PF 리스크가 재부각되면 건설·건자재 관련주에는 당분간 부담 요인입니다.
- 실거주 전환 러시 → 반포·잠실 등 새 입주 단지 중심으로 전월세 공급이 줄어, 지역별 임대료 양극화가 심해질 수 있습니다.
- 개인정보 유출 이슈 → 보안 솔루션·개인정보보호 관련 테마에 단기 매기가 몰릴 가능성이 있습니다.
세금과 유동성이 가른 승자와 패자
현대건설
건산연 통계가 보여주듯 건설업 전반의 수익성·재무건전성이 5년 연속 나빠지는 국면에서, 부동산 거래 실종까지 겹치면 주택사업 비중이 큰 대형 건설사에도 매출 성장 둔화 압력이 이어질 수 있습니다. 다만 시공능력 상위사는 PF 구조조정 국면에서 오히려 옥석가리기의 수혜를 볼 여지도 있습니다. 저는 단기적으로는 조심스러운 쪽에 무게를 둡니다. 다만 정부가 토허제 유예 연장이나 추가 거래 활성화 대책을 내놓으면 이 그림은 빠르게 바뀔 수 있습니다.
KB금융
전세자금대출 수요가 줄고 주담대 규제까지 겹치면 은행권 가계대출 성장세는 둔화할 가능성이 큽니다. 그럼 은행주는 앉아서 손해만 볼까요? 꼭 그렇지는 않습니다. 대출 총량이 줄어도 고금리 기조가 유지되는 한 이자마진 자체는 방어적입니다. 저는 은행주를 부동산 냉각의 '피해주'보다는 '체력이 검증된 방어주' 쪽으로 보고 있습니다.
라온시큐어
삼프로TV 유출 사고처럼 개인정보 사고가 반복될 때마다 보안 관련주는 단기 테마로 묶여 움직이는 경향이 있습니다. 2023년 초 대형 통신사 개인정보 유출 사고 당시에도 보안 관련주가 며칠 새 두 자릿수 급등했다가 이슈가 잠잠해지며 되돌림한 전례가 있습니다. 저는 이번에도 실적이 뒷받침되지 않는 종목의 단기 급등은 경계해야 한다는 쪽에 무게를 둡니다.
지금 뛰어들기 전에 볼 것
부동산 매물 급증과 건설업 부진, 개인정보 유출까지 겹친 오늘 뉴스는 각각 따로 보면 그냥 '나쁜 소식'입니다. 하지만 자금이 어디서 빠져나가 어디로 몰릴지를 기준으로 보면 이야기가 달라집니다. 다만 한 가지는 분명히 짚고 가야 합니다. 이 시나리오가 깨지는 조건은 정부의 추가 완화책입니다. 토허제 실거주 유예가 실제로 연장되고 거래 활성화 대책까지 나오면, 지금의 '거래 실종' 흐름은 예상보다 빨리 반전될 수 있습니다. 저는 이달 중 나올 후속 대책 발표를 이번 흐름의 다음 변곡점으로 보고 있습니다.
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